Prix de souscription, valeur de retrait, prix d’exécution : ce sont les éléments à connaître avant de vous lancer dans un investissement SCPI – société civile de placement immobilier – afin de planifier votre acquisition et votre éventuel désinvestissement, le moment voulu. Ceux-ci sont déterminés par l’exploitant qui les gère, c’est-à-dire celui qui les émet et qui prend en main l’aménagement du marché secondaire.
Le prix de souscription sur le marché primaire
On parle de prix de souscription lorsque l’investisseur achète sa SCPI émise pour la première fois, c’est-à-dire sur le marché primaire. Cette SCPI peut être aussi bien à capital fixe qu’à capital variable.
Le prix de la souscription est multiplié par le nombre de parts minimum à souscrire, également défini par la société de gestion. Pour certaines SCPI, il suffit d’acheter une seule part, tandis que pour d’autres, la SCPI n’est accessible qu’à partir de 5 ou 10 parts minimum.
Attention, car des frais de souscription aussi dits frais d’entrée sont ponctionnés. Vous devez donc vous enquérir à l’avance de ces paramètres avant de vous lancer si vous décidez d’acquérir votre SCPI sur le marché primaire.
Le prix de la souscription évolue. Il est généralement fonction de la valeur du patrimoine de la SCPI à l’issue de l’expertise immobilière. Cette dernière a lieu tous les ans. Si ladite valeur augmente, la société de gestion peut décider de réviser à la hausse le prix de la souscription, et inversement en cas de baisse de la valeur du patrimoine.
On parle aussi de valeur de réalisation qui est celle de l’ensemble de son portefeuille, compte tenu des nouveaux achats et des reventes ayant dégagé de la plus-value ou de la moins-value.
Le prix de revente sur le marché secondaire
Les SCPI à capital fixe ne sont pas disponibles toute l’année, à la différence des SCPI à capital variable. C’est le prix acquéreur qui s’applique au moment de la revente sur le marché de gré à gré, c’est-à-dire le marché secondaire. Celui-ci considère alors l’offre et la demande.
Quant aux SCPI à capital variable, leur revente est organisée par la société de gestion. C’est donc cette dernière qui en fixe les conditions en ce qui concerne les prix.
La valeur de retrait : pour les SCPI à capital variable
La valeur de retrait est le montant que l’investisseur récupère au moment de la revente. Elle tient compte du prix de souscription qui est diminué des frais d’entrée. Cette notion de valeur de retrait est propre aux SCPI à capital variable, tandis qu’il est plutôt question de prix d’exécution pour les SCPI à capital fixe.
Une demande de retrait est envoyée à la société de gestion, et l’investisseur sortant reçoit alors la valeur de retrait de ses parts. Le fonctionnement est préalablement défini dans les statuts de la SCPI qui sont remis à l’investisseur : bien s’en informer donc, avant revendre, voire avant de souscrire. Toujours est-il que cette valeur peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, tout comme le prix de la souscription.
Notons que les SCPI à capital variable sont aussi proposées dans les poches d’unités de compte des placements pour l’épargne. Par exemple, dans les UC des assurances-vie et des PER. Dans ce cas, les épargnants qui intègrent les SCPI dans leur portefeuille les acquièrent plutôt suivant la valeur de retrait et non le prix de souscription qui est celui auquel l’assureur a acheté la SCPI.
Prix d’exécution pour les SCPI à capital fixe
Le prix d’exécution est le prix de revente qui revient au cédant. Le marché secondaire des SCPI à capital variable tient compte de l’offre et de la demande pour déterminer le prix qui découle de cette confrontation.
