Lorsque vous investissez dans un logement Pinel, vous gagnez une réduction d’impôt qui est fonction du montant de votre acquisition, tandis que les loyers que vous percevez sont imposés. Assurez-vous que votre défiscalisation soit plus conséquente par rapport à l’imposition de vos recettes locatives afin de garantir un rendement significatif.
Dans cet article, nous aborderons l’imposition des revenus locatifs issus de votre investissement Pinel.
Rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel
Rappelons brièvement en quoi consiste la loi Pinel. Il s’agit d’un investissement immobilier locatif : le logement est acquis en VEFA et mis en location dans les 6 mois qui suit son achat. Celui-ci servira de résidence principale des locataires.
Vous vous engagez sur une durée de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans afin de profiter de la réduction d’impôt qui est de 10.5%, 15% ou 17.5%. Ce, si vous réalisez votre investissement au cours de l’année 2023. Notons que vous pouvez profiter des taux de défiscalisation de 12%, 18% ou 21%, pour les mêmes périodes d’engagement susmentionnées, si vous investissez sous la loi Pinel Plus. Celle-ci se démarque par un niveau d’exigence plus élevé en termes de construction (RE 2020, label BBC 2005, aménagement de balcon ou de terrasse, double orientation des façades pour les appartements T4 et T5).
Attention, si vous ne respectez pas la période d’engagement sus-indiquée, vous perdez tout ou partie de votre économie d’impôt.
D’autres contraintes s’appliquent : l’emplacement dans une des zones A Bis, A ou B1.
Les revenus locatifs sont des loyers plafonnés
Parmi les autres contraintes de la loi Pinel : l’obligation de vous soumettre aux plafonds de loyers et de ressources de votre locataire. En d’autres termes, les loyers que vous appliquez sont plafonnés. Veillez à bien les calculer afin qu’ils ne soient sous-évalués, compte tenu du type de l’appartement dont vous aurez réalisé l’acquisition. Ce risque est présent si vous faites louer un appartement T4 ou T5, d’où l’importance de préférer les petites ou moyennes surfaces, afin que les loyers cadrent avec ceux des ressources des locataires et en considération des plafonds.
Pour 2023, ceux-ci sont les suivants : 18.25 euros/m² en zone A Bis, 13.56 euros/m² en zone A et 10.93 euros/m² en zone B1. Ces plafonds évoluent chaque année et ont été mis en place afin d’éviter l’application de loyers trop élevés. Ce qui ne peut être en effet accessible à la majorité des demandeurs de logements qui sont des ménages modestes ou à revenus intermédiaires pour la plupart.
Du fait du plafonnement de ces loyers, les risques d’imposition élevés sont donc plus ou moins écartés. Toujours est-il que vous pourrez toujours faire louer votre appartement par un locataire à hauts revenus. Ce qui vous permet de tabler sur des loyers plus élevés. Attention, dans ce cas, au barème de l’imposition par rapport au TMI.
Les régimes applicables aux revenus fonciers Pinel
Les revenus locatifs Pinel sont des revenus fonciers. Les régimes qui s’appliquent sont alors le réel d’imposition ou le micro-foncier.
- le réel d’imposition : c’est le régime le plus avantageux, dans la mesure où vous déduisez des charges, dont les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux, les charges de copropriété, les frais de gestion, la taxe foncière. Ce régime doit alors être maintenu pendant une durée ferme de 3 ans. Vos recettes locatives doivent également être supérieures à 15 000 euros par an, afin de profiter du réel d’imposition
- le micro-foncier : vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30%. Vos recettes locatives n’excèderont pas les 15 000 euros par an.
