L’immobilier physique devient aujourd’hui peu accessible à la majorité des ménages. En effet, les taux bancaires en hausse ne sont plus favorables aux investissements dans cet actif valeur refuge. La pierre-papier, de son côté, propose des atouts de taille pour faire prospérer les portefeuilles à moindre coût et sans souci de gestion. De plus, ce n’est pas un seul immeuble qui constitue son patrimoine, mais un parc immobilier diversifié de qualité. C’est le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Des immeubles physiques inaccessibles au particulier
Le patrimoine des SCPI compte une cinquantaine, voire plus d’une centaine d’immeubles dont la majorité sont occupés par des professionnels. Environ 40% de son patrimoine se compose d’immeubles de bureaux, 20% de murs de commerces, 15% d’immeubles de santé et d’éducation, 15% d’immeubles logistiques et de locaux d’activité, et 5% d’établissements dans le secteur de l’hôtellerie et du tourisme. Ces immeubles sont difficilement accessibles aux personnes physiques, d’autant que certains d’entre eux sont implantés à l’étranger. Des immeubles résidentiels viennent aussi intégrer ce patrimoine immobilier, et ceux-ci sont exploités avec des dispositifs de défiscalisation.
Le choix des immeubles par la société de gestion
Lorsque vous investissez dans les SCPI, c’est la société de gestion qui se charge de cibler les biens à intégrer dans le parc immobilier. Cette dernière se compose d’experts en connaissance du secteur de la pierre, de même que de la santé du marché financier. La société de gestion analyse :
- les opportunités et les risques, afin de monter sa stratégie
- la demande locative en fonction des différentes régions (Île-de-France, provinces françaises, villes en zone euro ou hors zone euro)
- le choix de la typologie de l’immeuble en fonction de la demande
- la situation économique et démographique, pour se projeter sur les prochaines années
- la situation politique et sociale afin d’anticiper la stabilité des marchés
- l’évolution du marché immobilier
Le suivi de la composition du patrimoine accessible à tous
Si le choix de la constitution du parc immobilier est du ressort de la société de gestion, le suivi de l’évolution de la composition de ce patrimoine est, en revanche, ouvert au grand public. Si vous souhaitez donc la visualiser, vous pouvez consulter la carte virtuelle qui détaille l’emplacement des actifs, leur nombre, leur typologie ainsi que leurs spécificités.
Les actualités des SCPI sont régulièrement publiées sur les sites spécialisés, vous permettant de vous rafraîchir sur les dernières acquisitions, de même que sur les reventes effectuées.
Un patrimoine immobilier en perpétuelle évolution
Le parc des SCPI n’est pas statique : des aménagements sont effectués par la société de gestion, généralement à la suite de l’expertise immobilière à laquelle elle est soumise. Celle-ci repose sur la concordance de plusieurs paramètres face aux mutations sur le marché (offre, demande, attente des locataires, conformité aux normes de construction et aux réglementations en vigueur, etc.).
La société de gestion procède à la revente de l’immeuble si celui-ci s’éloigne des paramètres déterminant sa qualité. Elle peut aussi opter pour la rénovation d’immeubles déjà existants. Quant aux nouvelles acquisitions, elles sont réalisées au fur et à mesure de la demande locative et des nouveaux besoins, tout en tenant compte des différents paramètres comme susmentionnés.
Le but final est de ficeler des baux fermes de longue durée, afin de sécuriser les loyers. Ceux-ci proviennent d’ailleurs de locataires à forte solidité financière qui sont à l’origine de revenus locatifs élevés – lesquels sont convertis en dividendes.
À noter toutefois, que ce n’est pas seulement la composition du patrimoine immobilier qu’il convient d’analyser avant de choisir sa SCPI, mais aussi le savoir-faire de la société de gestion.
